Villa projesi için bütçe nasıl hazırlanır? Villa yapım maliyetini düşürmenin yolları.

En son güncellendiği tarih: 11 Eyl 2019


www.mimarmustafakemal.com

Her başarılı proje aslında iyi bir bütçe yönetimidir. Bütçe tüm kaynakların nasıl kullanılacağını öngören bir masterplan'dır aynı zamanda. Villa projenizi başarıya ulaştıracak bir bütçe nasıl hazırlanır üzerinden geçelim.

Villa nasıl yapılır? yazımızda da kısaca değindiğimiz üzere bütçenizi doğru oluşturmak ve uygulamak hayalini kurduğunuz villanıza ulaşmak yolunda işin özünü oluşturur.

Proje bütçesi nedir?

Proje bütçesi, projenizin en başından en sonuna kadar mali kaynaklarınızı ne kadar ve nasıl kullanacağınızı belirlediğiniz, zamana bağlı olarak ödemelerinizi nasıl düzenleyeceğinizi ön gördüğünüz bir tablodur aslında.

Kullanabileceğiniz yada kullanmak istediğiniz mali imkanlarınızı belirledikten sonra detaylı proje bütçenizi mimarınızla birlikte microsoft excell yada google sheet uygulamalarını kullanarak çok kolay bir şekilde hazırlayabilirsiniz. Bunun için daha karışık ve kompleks bir uygulama aramanıza gerek bulunmamaktadır.

Villa projenizi hayata geçirirken yapılacak olan tüm işlemlerin bir maliyeti olacağını hiçbir zaman aklınızdan çıkarmamalısınız. Doğrudan harcama gibi görünmeyen iş kalemleri dahi iş planında bir yer tutacağından (kişisel zamanınız gibi), dolaylı olarak proje bütçenize etki edecektir.

İyi bir bütçe birçok öngörülemeyen durumdan sizi koruyacağı gibi hatta tasarruf etmenize imkan dahi sağlayabilir. Bu nedenle iyi bir bütçe yapmak hem zamanınızı hem mali kaynaklarınızı aileniz, kendiniz yada gerekli gördüğünüz başkaca bir alanda kullanabilmeniz için işe yarar bir araç olacaktır. Villa projenizin bütçesini hazırlayabilmek için muhasebe yada finans bilmenize yahut mimar yada mühendis olmanıza gerek yoktur. Temel olarak yapılacak işleri ve bunların maliyetlerini belirlemek sonra da işin hangi safhasında hangi harcamaların yapılması gerektiğini düzenlemek işin özünü oluşturur.


Ancak bu konularda tecrübeniz yok ise kendinizi ve ekiplerinizi yanıltacak bir bütçe hazırlamaya bir başınıza uğraşmak yerine bu önemli konuyu mimarınızla çözmek çok daha iyi sonuç verecektir. Çünkü bütçe sadece tutarların yazılacağı bir tablodan da ibaret değildir. Bütçe tablolarında yapılacak tüm işlerin detaylı bir listesi bulunur. Takdir edersiniz ki bu konuya projenizin mimarı kadar hakim olabilmeniz çok zordur.


Villa projenizin bütçesini, sınırları tarif etmeniz ve genel kararları vermeniz gerekliliği ile birlikte mimarınızın yardımıyla detaylandırmanız emin bir yol olacaktır.


Proje bütçesi nasıl hazırlanır?

Villanızın bütçesini hazırlamaya başlarken öncelikle güncel ve ileriye yönelik mali imkanlarınızı gözden geçirmelisiniz. Arsa temininin mali durumunuzu ne kadar etkilediğini ve güncel gelir kaynaklarınızın devamlılığını kontrol etmeniz menfaatinize olacaktır. Villanızın yapımına girmeden önce genel ekonomik görünümü ve paranızın değerini nasıl koruyacağınızı muhakkak analiz etmiş olmalısınız.

Her ne kadar diğer yazılarımızda da belirttiğimiz gibi kendiniz için müstakil bir villa yapmak ticari bakış açısından uzakmış gibi görünse de “Ayağını yorganına göre uzat” deyişini hatırda tutmanızı tavsiye ederiz.

Genel ekonomideki hareketler inşaat ve proje sektörüne doğrudan etki eder. Özellikle demir gibi ana yapı malzemelerinin fiyatları çok sık değişebilmektedir. Yada ithal ürünler döviz kurundaki artışlar nedeniyle kısa bir süre içinde iki katına çıkabilir. Bu gibi nedenlerle villanızın bütçesini hazırlamaya başlarken ihtiyatı elden bırakmamakta fayda vardır.

İnşaat maliyetleri ülkeden ülkeye ve hatta bölgeden bölgeye büyük değişiklikler gösterebilir. Gelişmiş ekonomilerde bir villa yapımı metrekare ortalama maliyeti 2000 – 3000 USD’ den başlayabilir. İşçilik ve hammadde maliyetlerinin daha az olduğu bölgelerde ise bu rakam yapılacak villanın niteliğine göre metrekare başına 500 USD’lere kadar düşebilir.

Yapım maliyetlerinin içinde 1- Tasarım (projelendirme), kontrol ve resmi işlemler %20

2- Uygulama (inşaat) aşaması %80

Malzeme, depolama ve teçhizat %35

İşçilik ve ekipman %30

Müteahhit karı %15

Ana maliyet kalemlerini belirledikten sonra her bir kısmın alt başlıkları ile detaylı bir maliyet ve ödemeler tabloları oluşturulur. Bu seviyenin altındaki detayları villanızın yapımı için anlaştığınız mimarınız, proje yöneticiniz yada işi doğrudan verdiğiniz müteahhitiniz ile çalışarak belirlemeniz daha uygun olacaktır.

Özellikle; tasarımsal kararların uygunluğu, kullanılacak olan malzemelerin menşei ve kalitesi, seçilen yapım sistemlerinin gerekliliği ve uygulama süreçlerinin pratikliği bütçenize sadık kalmaya çalışırken karar vermeniz gereken temel başlıklar olacaktır.

Bu süreçte hedef bütçenize ulaşmak için teknik kadronuzla ve müteahhitinizle sık sık bir araya gelerek, yakın bir proje geliştirme süreci yaşamanız her şeyi kontrol altında tutabilmeniz açısından gerekli olacaktır. Daha önce benzer bir deneyim yaşamadı iseniz vereceğiniz en doğru karar benzer projeleri hayata geçirmiş, tecrübeli bir mimari ekip ile sürece başlamak olacaktır.

Bütçe açısından maliyet kalemlerini irdelemeye devam edelim.

Genel olarak villa projenizin bütçesini iki ana başlıkta değerlendirebiliriz:

1- Tasarım (projelendirme), yönetim ve resmi işlemler aşaması

Villa projenizi hayalden vizyona dönüştürecek olan ekip, mimarınızın liderliğinde tasarım ekibinizdir. İyi bir villa projesine sahip olmak istiyorsanız mimarınızın kendi seçeceği mühendislik ve danışmanlık ekibi ile tasarım sürecini yürütmesine mümkün olduğunca olanak sağlamalısınız. Daha önce benzer projelerde görev almış ve birbirinin çalışma pratiğini bilen bir tasarım ekibi size iyi tasarım olarak geri dönecektir.

Bütçe ve iş idaresi açısından, tasarım ekibinizle kuracağınız ilişki aranızdaki sözleşme ile sabitlenecektir. Tasarım hizmetleri sözleşmeleri genellikle çok karmaşık olmayıp birbirine benzerlik gösterir. Konu itibariyle proje bütçesini ilgilendiren en önemli kısım tasarım hizmetlerinin maliyeti ve ödeme düzeni olacaktır.

Müstakil villa tasarım hizmetleri sözleşmesinde teminat mektubu nadiren yer alır.

Öngördüğümüz bütçede, tasarım ve resmi işlemlerle ilgili ana kaleme %20 gibi bir oran ayırmıştık. Bu oran birkaç puan aşağıya yada birkaç puan yukarıya gidebilir. İşin zorluk derecesi ve hizmeti sunacak ekiple yapılacak pazarlığa bağlı olarak bu oranlarda tarafların birlikte makul bulacağı bir noktada anlaşılır.

Bazı durumlarda ev sahibi olarak birkaç ayrı ekibe farklı tasarımlar yaptırarak değişik fikirler toplamak isteyebilirsiniz. Bu az da olsa uygulanan bir yöntemdir. Bu halde, tasarım evresinin en başında konkur yapılarak fikir toplama aşaması için de ayrı bir ödeneğin bütçeye eklenmesi gerekecektir.

Tasarım ekibinizi seçtiğinizde sözleşmeye bağlı olmakla birlikte işin başında %10'dan %50’ye varan oranda bir ön ödeme yapmanız gerekebilir. Tasarım ekipleri ile yapacağınız mimarlık ve mühendislik sözleşmeleri işi tanımlarken çeşitli aşamalara ayırır. Bunlar konsept tasarım, ruhsat projesi, uygulama projesi ve ihale dosyası şeklinde düzenlenir.

Eğer ekibe alınacaksa akustik danışman, aydınlatma danışmanı, iç mimar, peyzaj mimarı, yangın danışmanı, cephe danışmanı da sürece dahil edilebilir. Ancak şu unutulmamalıdır ki bu profesyonel hizmetler dahil oldukça tasarım maliyet kalemi ile ilgili oran artacaktır.

Müstakil villa projenizde mimar, inşaat mühendisi, elektrik mühendisi ve mekanik mühendis zorunlu olarak tasarım hizmetini verirler. Statik projenin hazırlanabilmesi için zemin etüt raporu bir jeoloji mühendisi tarafından hazırlanmış olmalıdır. Proje alanınızda daha önceden yapılmış bir jeolojik araştırma raporu yok ise özel bir zemin etüt firmasına bunu yaptırmanız gerekecektir. Doğal olarak işin bütçesine eklenmesi gereken bir kalemdir.

Müstakil villa projelerinde peyzaj mimarı ve iç mimar da önemli görevler üstlenirler. Özellikle büyük bahçeli ve geniş bir villa yapmayı planlıyorsanız iç mimari ve peyzaj tasarımı hizmetleri için de bütçenizde yer ayırmalısınız.

Villa projelerinin resmi işlemleri genellikle çok karmaşık değildir. Bu gibi projelerde mimari ekip resmi işlemleri yürütmekte çok zorlanmaz. Mimarınızla anlaşmanıza göre resmi işlemleri makul bir bedel karşılığı takip etmesini sağlayabilirsiniz.

Tasarım (projelendirme) ve resmi işlemler başlığı altında aşağıdaki hizmetleri alırsınız:

Zorunlu olan hizmetler:

· Zemin etüdü (daha önce hazırlanmamışsa)

· Mimari proje

· Statik proje

· Elektrik projesi

· Mekanik proje

· Resmi işlemler

Opsiyonel olan hizmetler:

· Peyzaj tasarımı

· İç mimari proje

· Aydınlatma tasarımı

· Cephe tasarımı

· Akustik danışmanlık

· Yangın danışmanlığı

· Proje yönetimi, şantiye kontrollüğü

Tasarım (projelendirme) ve resmi işlemlerin yürütülmesi sırasında projenizin başına tüm işin sorumluluğunu alarak süreçleri yürütecek, koordinasyonu sağlayacak bir proje müdürü atamak isteyebilirsiniz.

Büyük gayrimenkul projelerinde çok fazla sayıda ekip ve çok fazla sayıda iş olduğu için proje yönetim ekipleri geniş yetki ve sorumluluklarla işi yürütürler. Müstakil villa projelerinde bu tarz ekiplerin çalışmasına pek ihtiyaç duyulmaz. Bununla birlikte projenin mimarının yada iş sahibinin güvendiği bir proje yöneticisinin tüm süreçleri yönettiği de sık karşılaşılan bir durumdur. Bir proje yöneticisi belirleyip çalıştırdığınız takdirde bu hizmetin karşılığını da bütçenizde ayırmanız gerekecektir.

2- Uygulama (inşaat) aşaması

Villa projenizin bütçesini büyük oranda inşaata yönelik harcamalar oluşturacaktır. Bu oran %80 – 85 mertebelerine çıkabilir. Eğer dekorasyon ve hareketli mobilya gibi unsurları da bütçenizde değerlendirecekseniz seçeceğiniz ürünlere göre bu oranlar doğal olarak değişkenlik gösterecektir.

İnşaat uzun soluklu bir faaliyettir. Villanızın inşaatı muhtemelen 6 aydan kısa sürmeyecektir. Büyük villalar için ise 1 hatta 2 yıla uzayan inşaat süreleri görülebilmektedir.

İnşaat maliyetleri, doğru proje ve iyi koordinasyon ile maliyetin düşürülebileceği bir çok detay alt başlığa sahiptir.

İnşaat faaliyetlerinin yürütülmesi sırasında sıkı kontrol edilmesi gereken ve kayıplar yaşanmasına sebebiyet verebilecek başlıklar olarak şunlara dikkat edilmelidir:

· Projelerde yer alabilecek gereksiz ve/veya hatalı çözümlerden kaynaklanan uygulama maliyetleri

· Alt taşeronlar arasındaki koordinasyon eksikliğinden kaynaklanan maliyetler

· Malzeme alımlarında kaynaklanan gereksiz maliyetler

· Malzeme kayıplarından oluşan maliyetler

· Depolama sırasında oluşan maliyetler

· Malzeme ve ekipmanın kullanımında yaşanan gereksiz maliyetler

· Hatalı uygulama maliyetleri

· Verimsiz çalışmadan kaynaklanan maliyetler

· Zaman israfından kaynaklanan maliyetler

· Raporlama ve belgelendirmenin doğru yapılmamasından kaynaklanan maliyetler

· Fiyat dalgalanmalarından kaynaklanan maliyetler

· Sabit inşaat giderlerinin gereksiz kullanımından kaynaklanan maliyetler

· Hava şartlarından kaynaklanan maliyetler

Villa projenizin inşaat safhasına ait bütçe kalemlerini belirtmeden önce gereksiz kayıpların ve ek maliyetlerin çıkabileceği noktaları belirtmek belki de öncelik sıralamasının doğru olup olmadığı konusunda sizi düşündürmüş olabilir. Bu noktaları öncelikli olarak dikkate almanız işin sahibi olarak en temel yapmanız gereken işlerdendir. İşin kendisi, görevlendireceğiniz teknik personel ve yükleniciler tarafından zaten gerçekleştirilmesi zorunlu olan noktalardır. Ancak bu kayıp yaşanması muhtemel noktaları sizin kadar göz önünde bulunduramayabilirler. Bu nedenle bu konulara dikkatinizi öncelikli olarak çektikten sonra inşaat bütçesini oluşturacak alt başlıkları aşağıdaki şekilde özetleyelim.

İnşaat bütçenizi oluşturacak alt başlıklar şunlardır:

Kaba Yapı İmalatları:

· Proje inşaat sahasının hazırlanması ve lojistiğin çözümlenmesi

· İnşaat suyunun, elektriğinin bağlanması

· Hafriyat, kazı, dolgu, döküm işleri

· İksa, kazık, temel güçlendirmesi işleri

· Altyapı kanalları, borulaması, topraklaması, rögar ve künk imalatları

· İskele, kalıp imalatları

· Temel ve perde yalıtımları

· Temel, perde, kolon, kiriş, döşeme, çatı konstrüksiyonu imalatları

· Duvar, baca, şaft, rezervasyon imalatları

· Merdiven imalatları

· Kablolama ve borulama imalatları

İnce Yapı İmalatları

· Cephe yalıtımı ve kaplamaları imalatı

· Çatı yalıtımı ve kaplamaları imalatı

· Pencere, kapı imalatları

· Sıva, şap, boya imalatları

· Duvar kağıdı, seramik, mermer, süpürgelik, pervaz imalatları

· Islak hacimler (banyo, wc) vitrifiye, armatür ve aksesuar imalatları

· Mutfak dolapları, sabit gömme dolaplar, raf vb imalatları

· Aydınlatma armatürleri, priz, anahtar imalatları

· Klima, difüzör, menfez imalatları

· Yerden ısıtma, kalorifer, fancoil imalatları

· Peyzaj toprak dolgu, sulama, drenaj imalatları

· Peyzaj bitkileri uygulamaları

· Teras, balkon düzenleme ve imalatları

· Dekorasyona yönelik hareketli mobilyalar ve özel tasarım duvar, tavan, zemin kaplamaları

· Havuz imalatları

· Yangın söndürme sistemleri imalatı

· Asansör imalatı

· Güneş panelleri

Villa projeniz her ne kadar ticari bir proje yada toplu konut projesi gibi büyük çaplı olmasa da kendi ölçeğinde aslında diğer yapı tiplerinin inşaat aşamalarının geçirdiğine benzer süreçlere sahiptir.

Projenizin yapım sisteminin tipine ve mimari tasarımın özelliklerine göre yukarıdaki listede farklılıklar olabilir. Bununla birlikte genel teamüllere göre inşaat maliyetlerinin dağılımında kaba yapı ve ince yapı arasında %40 - %60 gibi bir oran vardır. Yani her ne kadar kullanacağınız malzemeye ve yapım sistemine göre değişse de lüks bir betonarme karkas villanın inşaat maliyetinin yarıdan fazlasını ince işler tutar.

Arzuladığınız dekorasyona ve kullanacağınız son ürünlere göre bu oran ince yapı işleri tarafına doğru artacak biçimde değişebilir.

Yine genel bir teamüldür ki kullanacağınız malzemenin fiyatı ne kadar artarsa o malzemeyle ilgili işçilik de benzer şekilde artış gösterir. Örneğin yerlisine göre daha yüksek meblağlarda alacağınız ithal mermer kaplamasının işçiliği, yerli ve daha ekonomik mermer ile yapacağınız kaplamanın işçiliğinden daha yüksek olacaktır.

Villa projenizin maliyetini tasarıma bağlı olarak aşağıdaki detaylar değiştirecektir:

· Toplam inşaat alanı

· Oturum alanı

· Kat sayısı

· Oda sayısı

· Balkon – teras gibi eklentilerin varlığı

· Mekanik ısıtma,soğutma,havalandırma tesisatı

· Asansör varlığı

· Havuz imalatı

· Peyzaj düzenlemesi

· Sabit mobilyalar

· Yalıtım malzemeleri

· Kaplama malzemeleri

· Hareketli mobilyalar

· Yapım sistemi

· Aydınlatma ürünleri

· Amatür ve vitrifiyeler

· Enerji ve su verimliliği uygulamaları

· Geri dönüşüm

Vb.

Bütçenizi oluştururken mimar ve mühendislerinizle geliştireceğiniz tasarımda kullanacağınız ürünlerle ilgili farklı farklı tedarikçilerden fiyat alıp bunların analizini yapmayı unutmamalısınız.

Mutlaka kullanmak istediğiniz ürünler yada malzemeler varsa dahi bunları kalite kaybı yaşatmadan tedarik edebileceğiniz başka üretici yada uygulamacıları bulma şansınız çok yüksektir. Tasarım ekibiniz hazırladığınız projede kullanılacak tüm malzeme ve ürünleri teknik şartnameleri ile birlikte bir liste haline getirmeli ve bunların fiyat araştırmasını daha inşaat faaliyetleri başlamadan yapmalıdır.

Tasarım ekibinizin oluşturacağı bu ön bütçe sizin hedeflediğiniz bütçeyi ciddi oranda aşıyorsa gerekli değişiklikleri henüz inşaat aşamasına geçmeden bu dönemde yapmalısınız. Daha inşaata başlamadan hedef bütçenizle hayalinizdeki projeyi hayata geçirip geçiremeyeceğinizi mutlaka test edin. Mimarınızın ve mühendislerinizin hangi kısımlarda ne gibi optimizasyonlar yapabileceğini onlarla bir araya gelerek tartışın ve gerekli düzeltmeleri, varsa revizyonları yaptırın.

Kağıt üzerinde iyi durmayan bir bütçe sahada sizi çok sıkıntıya düşürecektir.

Fiyatları kapalı olarak düzenleyeceğiniz bu listeler ve projelerle birlikte işi yüklenecek ana müteahhiti bulmak için küçük çaplı bir ihale düzenlemeniz uygun olacaktır. Bunu kurumsal firmalar yada kamu kuruluşları gibi prosedürlere boğulmuş bir şekilde yapmanıza gerek bulunmamaktadır. İyi referansları olan, proje bölgesine hakim, benzeri kalitede işler bitirmiş 3-4 müteahhitten teklif almanız karar alma sürecinizi kolaylaştıracaktır.

Müteahhitinizi seçerken, adaylarınızla tasarım ekibinizi bir araya getirerek projede ve dokümantasyonda anlaşılmayan bir husus olup olmadığını netleştirin. Hangi noktalarda tasarruf yapabileceğiniz ile ilgili olarak müteahhit adaylarınızın da görüşünü muhakkak alın. Tasarım ekibinizle de mutabık kaldığınız durumlarda tasarımsal değişiklikleri gerçekleştirin. Bu sayede herkesin bilgilerini paylaştığı ve aynı zeminde buluştuğu bir proje elde edersiniz ki bu ilerleyen aşamalarda ortaya çıkması muhtemel sorunları da önleme imkanı sağlayacaktır.


İyi bütçenin özellikleri

· İyi bir bütçe ana iş kalemlerini ve bunların alt başlıklarını net bir şekilde eksiksiz olarak içerir

· Her iş kalemine dair maliyet belirlenmiş ve bütçeye yerleşmiştir.

· Maliyetlerin derlenmesine paralel olarak nakit akışı da bütçede ayrı bir tabloda gösterilmiş olmalıdır

· Detaylı bir iş planı gibi olmasa da bütçede iş kalemlerinin yaklaşık sürelerinin belirtilmesinde fayda vardır.

· Bütçe kalemleri tabloda fonksiyonlarla birbirine bağlanmış olmalıdır. Detay başlıklardan birinin maliyeti güncellendiğinde toplam rakamlar da otomatikman güncellenmelidir.

· İyi bir bütçe güncellenebilir ve esnek olmalıdır.

· Bütçe öngörülemeyen maliyetlerin kolayca eklenebileceği bir yapıda olmalıdır. Ama bu ek maliyetler ayrıca takip edilebilmelidir.

· İyi bir proje bütçesi proje tamamlandığında hedeflenenden çok fazla sapmamış olmalıdır. İşin başında bütçe hedefi belirlenmeli, tüm proje ve uygulama grupları bütçeye uymak konusunda uyarılmalı ve bütçe hedefi yakalanırsa başarı primi uygulanmalıdır.


Villa yapımı ile ilgili diğer yazılarım...


1. Villa Nasıl Yapılır? [10 Başlıkta Villa Yapımı]

2. Hayalinizdeki villayı inşa etmeden önce yapmanız gereken 20 şey [1. Kısım]

3. Hayalinizdeki villayı inşa etmeden önce yapmanız gereken 20 şey [2. kısım]

4. Villa projeleri için doğru yer nasıl seçilir? Konum Konum Konum...

5. Villa projesi için bütçe nasıl hazırlanır? Villa yapım maliyetini düşürmenin yolları.

6. Villa Mimari Projesi Nasıl Hazırlanır - 1 [Mimar Seçimi ve Konsept Proje Süreci]

7. Villa Mimari Projesi Nasıl Hazırlanır - 2 [İç Mimari Tasarım - Dekorasyon]

8. Villa Projesi Nasıl Hazırlanır? [Mühendislik Çözümleri]

9. Villanızı Yaparken Karşılaşacağınız Zorunlu Resmi İşlemler [Ruhsat, İskan vb]

10. Villa inşaatı yapım aşamaları - 1 [Taşıyıcı Sistem ve Kaba Yapı İnşaatı]


devamı>>>

0 görüntüleme
İletişim

Adres : İstanbul

Tel     : +90 543 799 9633

email :  mimarmustafakemal@gmail.com

  • Siyah Pinterest Simge
  • Siyah Heyecan Simge
  • Instagram - Siyah Çember
  • Siyah Facebook Simge
  • Black LinkedIn Icon